化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

　　第二句，防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。

　　第三句，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

　　在新的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化的企业，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

江西省上高县敖山镇副镇长唐国徽——扎根乡村接续奋斗******

　　大棚里，几十株果树枝繁叶茂，黄澄澄的果实点缀其间。12月1日，党的二十大代表、江西省上高县敖山镇副镇长兼洋林归侨少数民族聚居村党支部纪检委员唐国徽，一大早便和县农业农村局农业推广研究员赵险锋，钻进了村里的大棚。

　　“国徽，今年的果子口感不错。”村民们笑着打招呼。

　　“市场销售也很好。我调研了一下，在南昌每斤平均可以卖到10元，品相好，售价更高。”唐国徽笑着说，“今天咱们请来技术专家，给大家讲讲果树保养。”

　　怎么修枝去果，如何保留养分，赵险锋讲得认真，大家听得仔细，不时提出问题。连下几场小雨，气温明显下降，大棚内却是热火朝天。大棚外还有连片的泰国红心柚园、火龙果园、蓝莓园。

　　今年34岁的唐国徽是洋林村土生土长的瑶族小伙。大学毕业后，曾在深圳创业。就在生意红火之时，他应邀回乡发展。10年来，唐国徽带领乡亲们通过发展水果、乡村旅游等特色产业走上增收致富之路，村民人均收入从8000多元增至2.8万余元。

　　出席党的二十大后回到村里，唐国徽积极宣讲党的二十大精神。“党的二十大报告对全面推进乡村振兴作出重要部署，强调‘坚持农业农村优先发展’‘加快建设农业强国’。”唐国徽对乡亲们说，“全面推进乡村振兴，我们不能有‘等靠要’的想法，要撸起袖子加油干。咱们洋林村最大的特色就是多民族聚居，发展乡村旅游还有很大潜力可挖。”

　　村民们听得带劲，也提出一些建议，唐国徽一一认真记录。随后，唐国徽拿出一份方案，与洋林村党支部书记张胜德一起到县水利局争取项目资金，计划打通洋林村边与泗溪镇漕港村边水塘，打造景观湖泊。

　　“在这之前，我们已经和泗溪镇进行了协商，一起发展全域旅游。”唐国徽介绍，目前洋林村水系治理项目已经立项。

　　对接电商平台，打造“多彩洋林”农产品销售平台；联系专业公司，制订洋林村特色旅游小镇规划……“国徽一直没闲着，带着我们拓宽增收致富路。”张胜德拿出工作日志，其中记录了最近的工作日程。

　　“来看看我这刺绣怎么样？”走进村民陈胜梅家，她手里正针线飞舞。唐国徽拿起一份刺绣作品，只见“多彩洋林”几个彩字下，绣着一幅山水田园图。

　　“您的手艺快赶上老师喽！”唐国徽点赞。上月底，唐国徽请来上高县特殊学校的刺绣老师，为全村妇女开展了两天培训。

　　洋林村的妇女有民族刺绣手艺基础，如今在老师的带动下得到提升。村里的美术老师叶其秀，以洋林村风光画出10余幅“多彩洋林”美图，作为刺绣创作的底板。“大家不用担心销路，刺绣老师帮咱们卖，乡村旅游也能带动销售。”唐国徽给大家鼓劲。

　　“发展好洋林村，要只争朝夕。”掏出一张手绘的地图，唐国徽比画着说，“露营地、童乐园、滑草场、民族创业园……完成一项，就在旁边标注一项。”

　　“习近平总书记在党的二十大报告中指出，当代中国青年生逢其时，施展才干的舞台无比广阔，实现梦想的前景无比光明。”唐国徽说，“作为一名新时代青年，我愿扎根乡村接续奋斗，让乡亲们的日子越过越红火。”（朱磊）